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如今的濟南樓市冰點即將到來!

2019-07-10 16:38 來源:融房網 點擊:

2019年濟南樓市上半場在平淡中結束,“半年報”讓房企幾家歡喜幾家愁。本輪樓市調控進入第三個年頭,在調控政策的連續性和穩定性背景下,濟南市場出現變局:資金鏈緊張的企業出售項目抽身而退,轉讓股權債權、退出非主業的企業增多。
 
業內人士表示,盡管房企轉讓項目股權的原因不盡相同,從兩年前“誰有地我們要”到現在“我有項目誰要”,在調控周期內房地產行業資源持續向龍頭靠攏,行業集中度越來越高。
 
從擴張到收縮
 
房企賣項目緩解資金壓力
 
最近地產企業泰禾集團備受關注,不是因賴以成名的“院子系”產品,而是其連續轉讓國內多地的項目股權,其中旗下全資子公司濟南中維置業向濟南泰悅轉讓達盛置業70%股權。這意味著,泰禾退出了圣井片區的泰悅盛景項目,而這正是兩年前其進入濟南市場的踏板之一,顯示集團整體呈現收縮之勢。7月2日,記者致電該樓盤,一置業顧問表示項目正常銷售,在售產品有高層、6層洋房和疊拼別墅。
 
回首2017年,盡管當時濟南樓市調控已多次加碼,仍吸引不少國內房企搶灘登陸,閩系房企泰禾集團即是其中之一。當年3月,一心擴張版圖的泰禾借收購方式殺入濟南市場,一連收購濟南東都項目資產、達盛集團山東置業有限公司70%股權。
 
泰禾在濟擴張的高潮是旗下全資子公司濟南泰禾置業聯合濟高控股,在2017年8月漢峪土拍中摘得3宗高價地,開發“濟南院子”,去年下半年銷售時曾因驗資百萬才能看房引來爭議。不過,在泰禾·濟南院子項目公示的開發公司濟南東禾置業股權結構中,公司注冊資本1億元,濟南泰禾出資比例只占0.5%,僅50萬元,這在業界看來只能用“錢不湊手”來解釋。
 
事實上,進入2019年,“錢不湊手”的房企愈發感到吃力。就拿泰禾來說,今年3月至6月28日,其宣布一系列地產項目的股權出售方案,對應總售價95億元。“泰禾退出章丘項目應該是內部問題,也許擴張太快,在市場下行期導致資金周轉問題。”章丘一房企負責人認為,章丘市場一些項目幾乎不賺錢出貨,資金回籠慢,加上當地拆遷量大,而剛性需求不大,選擇非優質項目退出確實是首選。
 
從進軍到剝離
 
國企密集剝離房地產板塊
 
除了泰禾出售項目“套現”,持續調控之下,一批省屬國企集中精力發展主業,不再涉足房地產項目,進而掛牌出售股權債權。
 
7月1日,山東明化置業有限公司51%國有股權及113076.48萬元債權到期撤牌。記者注意到,這已是山東明化置業繼2018年11月后第二次在山東產權交易中心掛牌轉讓股權及債權,當時首次掛牌轉讓底價為156332.53萬元,此次降了4325.6萬元。山東明化置業為山東黃金地產旅游集團100%控股的公司,在章丘開發有黃金生態城項目,目前在售。而山東黃金地產旅游集團具有國資身份,母公司為省屬國企山東黃金集團有限公司。
 
對此,合富輝煌山東公司副總經理許傳明表示,山東黃金集團轉讓山東明化置業的股權是落實省國資委《關于確認公布省屬企業主業的通知》有關精神。根據通知,房地產不是山東黃金集團的主業,在房地產開發準入、投資規模等多方面都有明確的限制性要求。
 
還有山東高速集團有限公司。今年3月,山東高速濟南投資建設有限公司掛牌轉讓20%股權,該公司名下全資子公司山東高速西城置業有限公司曾開發了西客站片區的山東高速廣場。從掛牌情況來看,公告期間有一家意向受讓方辦理了受讓登記,山東產權交易中心擬采取協議轉讓方式組織交易。
 
跳出濟南,從全國范圍來看,具有國資背景的企業剝離房地產公司今年上半年持續增多,在目前房地產調控的背景下,主要還是為了處置低效虧損資產,集中精力搞主業。
 
記者檢索山東產權交易網發現,在樓市向好的2017年,濟南市場只有一家房企轉讓國有股權和債權;雖然2018年市場切換風向,但全年有一家房企轉讓國有股權,還有一家房企因開發項目資金不夠,增資擴股,引進新股東。而進入2019年,濟南市場上房企股權或項目頻頻“登陸”產權交易平臺掛牌轉讓,據不完全統計,至少有7家掛牌。其中,山東明化置業、山東康橋置業屬于二次掛牌轉讓,從財務報表情況看,兩房企賬面債務均高于自身資產,凈資產為負,可以說掛牌轉讓是必然的。
 
當然,掛牌轉讓的房企中并非都是虧損企業。山東建大教育置業有限公司曾開發了建大花園、參股開發和潤幸福城,截至2019年2月28日,該公司財務報表顯示,資產總額12703萬元,負債總額6348萬元,凈利潤179萬元。此前,該公司股東山東建筑大學已轉讓國有股權,這次掛牌的是另一股東濟南市規劃設計研究院轉讓15%的國有股權,轉讓底價4460.52萬元。公告顯示,已有一家意向受讓方辦理了受讓登記,山東產權交易中心將采取協議轉讓方式組織交易。
 
“大魚吃小魚”
 
房企進入行業整合期
 
“房地產行業逐漸集中是個趨勢,綜合實力不強的中小企業調整不及時的話勢必會出局。
 
”在山東財經大學山東省房地產業發展研究中心主任孫大海看來,樓市調控進入第三年,市場冷靜、平穩下來后,那些擴張快、負債高的企業顯然要為之前高價拿地付出代價,再就是產品結構單一的企業面臨調整,企業要以平常心態看待市場博弈。
 
對于房企頻頻掛牌轉讓股權現象,許傳明表示,2018年以來確實是很多項目有了轉讓需求,而且變化很明顯,像2017年到去年上半年,房地產行業的需求還是“誰有地我們要”,從去年四季度到現在,畫風一變成了“我有項目誰要”。除了國企專攻主業的原因,從全國來看,寄希望于快周轉的高價地遭遇市場走平,應該說對部分企業和項目來說現在已進入了困難的時刻,接下來半年左右或是項目轉讓、股份重組的密集階段。
 
此前,受讓泰禾多地項目的世茂地產負責人在股東年會上表示,現在國內融資情況整體收緊,尤其是對于中小型開發商,這也成為實力房企開展收并購的一個好時機。

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